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      苏培科 -- 腾讯博客

      腾讯认证 现任CCTV证券资讯频道新闻主编、财经评论员。兼任中国金融记者俱乐部秘书长。
      苏培科:中国需要对不动产进行大普查

        中国需要对不动产进行大普查


        苏培科 /文




        城”并不是这个城市有鬼,而是没人,大量房子空置,一到晚上整个城区漆黑一片,对于这样的城市特征人们将其称为“鬼城”。人们之所以用这么惊悚的词汇来描述中国的空城,主要是担忧这些空城炒起来的房价泡沫会断送中国经济的前景。
        近期,众多媒体都在纷纷报道中国各地的“鬼城”现象,而且普遍存在于中国的三四线城市,这让大张旗鼓的“城镇化”非常尴尬,为了避免新型城镇化沦为“鬼城”,就需要我们深刻反思当下的中国房地产开发模式和调控政策,需要警惕盲目城市化和高房价带来的诸多隐患。虽然很多地方政府不愿意承认“鬼城”一说,原因是没有数据证明这些房子是空置的,也没有数据证明这些房子是没卖出去的,据我了解很多空置的房子其实大都被中国的有钱人和外地人卖走了,被当作投资对象,很多房子其实处于空置或者闲置,但由于官方没有具体的数据,人们只能通过各地媒体的报道来综合分析,从各地媒体的报道和调研来看,一些新建的“空城”并非个案,而且空置的数量不在少数。
        其实有一个数据可以作为参考,而且可以证明“空置率”背后有“鬼”。记得国家电网2010年曾在官网上公布过一个数据,他们在做电表统计时发现有5640万户的电表数据半年以来转数为“零”,一些敏锐的人士就立即嗅出了数据背后的名堂,这个数据可以从侧面证明中国的房地产市场空置率确实很高。如果有5640万户房子空置,再按照一家三口的家庭结构来配置,则这些“空置房”可以解决近两亿人的居住问题,这些空置房如果抛出来将会对中国的房地产市场带来什么样的影响?房地产“刚需”说还能站住脚吗?
        让人诧异的是,这个数据很快就从国家电网的网站上消失了,从此中国房地产的空置率就成了迷。究竟是什么人担心暴露真实的空置率数据?“空置率”数据会不会戳破支持房价上涨的谎言?从房地产和高房价的既得利益群体来看,一个是以高价卖地为主要收入来源的地方政府;一个就是以房地产开发为主业的开发商;而另一个则是通过倒买倒卖房子获益的人。很显然这些都不是一般人。如果中国的房地产调控不能切断地方政府与房地产开发商的利益链条,继续纵容地方政府卖地扩张,房地产调控不但难以落实,“鬼城”现象还会进一步蔓延。
        当务之急,必须要祛除中国房地产的虚火,不能再让房价虚高不下,尤其不能再让新型城镇化沦为房地产化,否则中国推动的新型城镇化就很难成功。
        遗憾的是,现在的城镇化依然是以投资驱动和“房地产化”为主,是一种功利性的城镇化。从发改委编制的《促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)》初稿来看“城镇化将在未来十年拉动40万亿元投资”,再从各地方政府出炉的各种城镇化体系建设规划方案来看,“新型城镇化”依然是在新瓶装旧酒。
        如果城镇化的追求超过现实需要,将投资“铁公基”的发展模式转向城镇化建设,就有可能形成过度的城镇化。如果一味地扩建城市,抬高房价和地价,盲目求大,不考虑资源环境的承载能力和现代城市管理能力,则会给未来埋下衰退的种子。因此,在发展新型城镇化的时候务必要警惕“房地产化”和“鬼城”现象,要减少盲目的造城运动。但要抑制这种冲动其实很难,据2010年8月揭晓的中国城市国际形象调查推选结果显示,中国有655个城市正计划“走向世界”,200多个地级市中有183个正在规划建设“国际大都市”。先不论其现实可行性,仅这种“膨胀”的规划就不免让人担忧。
        为了避免城市化的盲目扩建和房子的空置浪费,首先应该对中国的不动产尽快搞一次全国普查,统计房屋持有者和空置房的真实信息,并实施全国联网,并按家庭实际持有房屋的数量来公开房屋持有信息,再按照属地原则征收差别化的房地产税收,这样既能让决策层充分了解中国当前的房地产现状,也便于制定有效的宏观调控政策,同时这本帐还可以帮助纪检部门反腐反贪。如果中国的不动产永远是一本糊涂账,房产税和空置税很难征收到位,房地产调控效果也很难达到预期。
        其实,不动产普查相比人口普查和经济普查简单的多,而且准确度会很高,因为房子不会跑,而且没有人会否认房主身份或逃避普查,如果普查之后真有空置无主的房子,就可以采取拍卖处置。这么重要的一个数据和这么简单的一个事情为何至今没有实施?阻力究竟在哪里?
        显然还是一些利益主体在作梗,当前必须要斩断地方政府与房地产开发商的利益链条,避免我国国土资源被地方政府过度变卖和开发,尽快启动不动产的全国普查,让决策层了解真实的房地产“空置率”数据,实施有的放矢的房地产调控政策和保障房供给,避免资源的再度重置和浪费。
        另外,我还有一个担忧:就是大量的空置房与大量买不起房的人一旦出现对立或者矛盾。如果一个城市一边有很多人买不起房而另一边却耸立着大片的“鬼城”,而这个城市却还在靠简单、粗暴的移民和拆迁搞城镇化,将年轻一代的农民工赶向城市,将农民的土地腾挪出来搞房地产开发,而进城农民又买不起房子,大部分房子又被少部分有钱人、外地人和外国人买走空置,仅靠大量的盖房子是解决不了根本问题,反而会进一步扩大鬼城的规模和范围。为了避免新型城镇重蹈以往“圈地运动”的覆辙,城镇化推进的速度切勿再搞竞赛,不能再拿城镇来当政绩。同时,新一届政府领导人要坚定不移地调控高房价,并及时进行收入分配体制改革,调整现行的房地产调控政策,尽早启动税收调控杠杆,减少房子的空置和浪费。
        办法其实很简单,只要在全国范围内推开征收房产税、空置税、遗产税、赠予税,增加多套房拥有者的持有成本,用税收杠杆迫使持有多套房的人释放存量房和空置房,来平抑畸形的市场供需,以保障市场的公平与效率,这样自然会有效地抑制房地产的过度开发和投资投机,会提高房子的使用效率和恢复房子的居住属性。
        (作者系对外经贸大学公共政策研究所首席研究员)














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