“北京楼市今年肯定是供大于求，降温是必然的。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋这样形容今年北京楼市的供求关系。他认为，今年北京楼市的供应量跟去年基本持平，但交易量要去比年下跌1／3。

早在今年4月，杨少锋就提出北京楼市将严重供大于求的警告。



　　他提供的数据显示，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套。加上上半年的现房，北京2008年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套。



　　北京市房地产交易网数据显示，2007年1~12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12万套，2006年的这一数据则为1900万平米和16万套。今年一季度，北京市住宅市场成交总套数仅为1．47万套。

　　杨少锋据此认为，预计全年成交量可能降至近年历史低点，成交将不到10万套。

　　“对比10万套的预计成交量，北京住宅不是供不应求，而是严重供过于求！”杨少锋说。

　　戴德梁行日前发布的《2008年第二季度市场报告》也与杨少锋的观点相同，这份报告显示，今年1~5月北京房地产市场新增供应及销售面积之比为1．43，呈现供过于求的态势。

　　面对足够的住宅供应量，购房人却并没有对北京楼市表现出现相应的热情。从去年年底开始，开发商卖房就已经是一件不容易的事。打折、买别墅送公寓、送车、送装修，各种优惠措施层出不穷，但销售数量却始终看不到增长。

不仅如此，一些楼盘甚至开始出现退房潮。

　　记者从北京市房地产交易管理网了解到，“期房退房公示”一栏显示退房信息多达1466条，“现房退房公示”一栏显示退房信息也达到了522条。

　　在退房的人群中，有些是因为房屋质量、物业等原因，但有相当大一部分是因为对北京房价走势的判断发生了变化。

　　不仅仅普通购房人对楼市的预期发生了变化，开发商对房地产市场的预期也在发生变化。从今年年初开始，广州、北京、深圳、成都等地都频频出现土地流拍的场景，而在2007年，各地“地王”都比赛式的出现。

　　“国家货币政策紧缩，开发商资金链非常紧张，加上对市场的预期发生了变化，所以会导致土地流拍。”一位业内人士这样告诉记者。

未来哪些因素支撑北京房价

　　然而有意思的是，尽管出现了种种楼市利空的表现，北京市的房价还没有出现普通人所期望的大跌。


　　7月22日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布今年上半年房价报告，结果显示，北京市四环路以内住宅期房价格上涨仍然较快，上半年均价为18398元／平方米。四环路五环路价格为16409元／平方米，五环路六环路价格为9825元／平方米，六环路以外价格为7760元／平方米。该报告称，上半年北京房地产市场销售持续低迷，房价仍处高位，但涨幅回落，环比涨幅为2005年以来最低。

　　那么，是什么还在支撑北京市房价高位运行？很多人认为，奥运效应是开发商还在硬撑房价的一个重要原因。

　　“如果说，现在北京楼市我们还有‘奥运利好’可以最后利用炒作一把，奥运会之后，靠什么支撑北京楼市？”杨少锋说。


　　在杨少锋看来，北京房价的泡沫大概有15％~20％，今年年底将会明显回落。


　　而在我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖眼中，奥运会之前和奥运会期间北京市房价不会有太大变化，关键要看奥运会之后，也就是从奥运会结束到10月初北京楼市的变化。这个阶段的市场形势对未来一两年内的北京市场有关键作用。如果这个阶段北京楼市没有继续出现交易量的回落，那么购房的需求会逐渐释放出来。

　　在知名财经评论人牛刀的博客上，他很明确地提出北京在楼市泡沫方面比其他一线城市要严重的多。“概念提升预期，中国这两年最具炒作的概念就是奥运，已经透支了甚至未来三到五年的房价增长水准，泡沫大面积衍生，房价焉能不跌？”

　　牛刀认为，要判断房价变化，需要从国家产业政策有无变化、政府新推出的住宅用地政策和地价变化、成交量的变化3个方面进行分析。这两年国家对于房地产业出台了很多政策，都是为了把房价降下来。土地供应上，北京3年2000万平米是用于经济适用房和限价房。成交量上，北京一天只有100多套。

　　“放不大成交量，一大批开发商必死。”牛刀称。


　　面对奥运会之后的北京房价走势，也有观点认为，北京强大的刚性需求决定了其房价不会出现拐点。


　　华远集团老总任志强就曾数次表达类似看法。他认为，北京的人口增长每年高达2．4％以上，约40万~50万人口（2007年为50多万），其中户籍人口超过15万人，外来长住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3％，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭高达171299户。并且连续5年的新婚家庭中44％的购买了住房，17.8％的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9．4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。


　　在任志强看来，住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人口群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8％，约为600万人口。未来几年中这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。

　　“北京的第三产业比重高达71％，每年要提高3~4个百分点，每提高1％大约要100万平方米的办公用房。”任志强表示，奥运会又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化推动着商业的发展与创新。

国家统计局：房地产暴利时代已终结

　　昨天国家统计局发布经济述评称，目前无论从宏观经济形势和政策层面还是需求层面，都不支持房价持续高涨，“房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。”

房价涨幅逐月回落

　　“从总体走势看，目前房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大。”该经济述评认为，面对销售萎缩的市场，开发商必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地产市场。“购房需求受到货币政策、土地政策、税收政策等一系列房地产相关调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力。”

　　据统计，今年1-5月，40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。而上半年全国70个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。

　　为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。今年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内5次上调人民币存款准备金率，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。”

超出国民消费能力

　　“当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。”国家统计局在经济述评中称，根据全国6.5万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长6.3%，远低于房价近几年的增长幅度。

　　同时，维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在今年表现一直不佳。统计资料显示，上半年北京住宅销售面积为349.3万平方米，同比下降49.5%；上海商品房销售面积比去年同期下降18.5%；深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。

国家统计局提醒，房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产市场发展的预期也难以真正乐观起来。

网上有个调查，95%的网友对房地产市场现状不满。我们所有的老百姓对于地产业这么仇视是什么道理？地产本身可恶吗？没有这么简单。

潘石屹讲了一句话，他说地产业所有的这么多的负面形象有几点理由：第一，财富排行榜大概有一半都是地产商；第二，普遍的认为地产是暴利行业；第三，腐败的官员通常与地产开发有关。

　　难道你们会对制造业这么痛恨吗？你们有没有谁痛恨过索尼呢？你们痛恨过三星吗？你们痛恨过比尔-盖茨的微软吗？你们痛恨过制造奶茶的小工厂吗？好像不会吧。为什么中国人的焦点总是针对地产商？

潘石屹那句话讲得太到位了，中国一半的富豪都是搞地产的。但全世界500强里面大部分都是制造业跟银行，比如说通用电气、微软、花旗银行等等，搞地产的很少。那么为什么中国的富豪一半都是搞地产的呢？这说明我们的产业结构有重大的偏差。

今天中国的经济不是单纯的过热，而是有的部门过热，有的部门过冷。为什么造成这种现象？那是因为资本的短视行为。我们最近不断进行宏观调控，提高利率，提高银行存款准备金率，这样做的后果是使得处在过冷部门的制造业更不想干了，因为日子艰难，再加上汇率的不断调升，日子更难过，所以他们更不想干了。那怎么办呢？他们就拿起制造业资金去过热的部门炒楼去了。

最近又出了“海尔现象”，从事家电制造业的海尔，也搞了150亿的资金跑到过热的房地产部门，自己去当开发商去了。所以今天中国处在一种特有的、同时过热跟过冷的二元经济环境之下。我们发现一个可怕的现象，那就是箫条的制造业部门，它的资本不断流向一个过热的地产部门。有些制造业的业主自己去买楼，或者像海尔一样跑去当开发商。

而这才是为什么今天中国的富豪排行榜一半都是地产商的原因，因为地产就是一个过热的部门。目前整个国家的资本从制造业大量转移到了一个畸形的房地产行业，这是与国际完全不接轨的，因为世界500强当中，大部分都是银行以及制造业，只有中国是极其特殊的，在这种二元经济环境之下，我们的地产业过度发展。

有人可能会说，过度发展好像也没什么不对，毕竟是市场行为。这我们就得分析地产业的特殊性了。我们不恨制造业，因为制造业要靠资本、人力和技术才能赚钱，而地产业不是，地产几乎什么都不要做，就可以赚钱。

举个例子，像这些开发商过去拿到一块地，比如说一亩60万的地，他放到手上，什么事都不要做三年之后就可能赚200万，从60万一亩到200万一亩，这个差价谁给他的？是全社会的老百姓，是由于经济进步的结果使得土地增值，但是谁享受到增值的成果呢？开发商。三年前买的地，放两三年之后赚两三倍，凭什么？老百姓辛勤劳动创造出一个繁荣的社会之后，土地值钱了，地产商就发达了，社会进步的结果让地产商赚到这笔钱。所以对地产商而言，你的财富所以增加，除了少部分是你个人的努力之外，大部分是社会的进步，而你独占了这些好处，这个才是社会仇恨的来源。

在当今中国，在同时过热跟过冷的二元经济环境之下，我们的资本由辛苦的制造业转到了容易投机的房地产业，这种转向对于我们整个国家而言是极其不利的。为什么不利？你千万不要迷信自由经济，这个世界上没有真正的自由经济，如果你放任资本如此流动的话，到最后我们国家经济会产生重大问题.


对房地产，以前觉得机会巨大，而且还认为这一轮调整大概到明年就会结束了，但是我现在发现我应该是被房地产现在的暴利冲昏了头脑，也许这一轮房地产的调整时间比我想象的要长得多，有专家做过一个统计，房地产的周期是18年，上涨的周期大概是10——12年，这一轮房地产的周期从1998年开始，到今年正好十年，房地产的上涨趋势一旦改变，调整不是那样容易结束的.

上面是从技术上去分析这个问题，从实际的情况看，房地产也没有那样容易结束调整，就我身边的人来看，一个很大的问题是那种有房的人一般都有几套房子，而需要房子的人，根本买不起房子。很多人说中国对房地产的需求是刚性的需求，但是在现在这样的房价下，这样的刚性需求在有多少是真实的呢？

这一轮的调整也许以为着房地产市场的暴利时代的结束，即使下一个上涨周期来临，也不可改变。