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      许一力的空间 -- 腾讯博客

      CCTV证券频道首席策略评论员&总制片人http://22465225.qzone.qq.com
      腾讯认证 CCTV证券频道首席策略评论员、总制片人


      许一力

      [荐] 许一力:从国五条看中国高地价的原罪
           

        地产调控国五条的不断细化,增加土地供给成为热议话题,中央对于地产的调控开始逐步指向问题的根源了。

        早先我们说过,中国房地产价格常年居高不下且难以调控,最根源的问题是地方财政对土地经济的高度依赖。为了维持高地价,地方政府以惜售的方式人为控制土地供应量,使得中国本身尚不具备稀缺属性的土地成为稀缺品——高地价乃至于高房价,也难怪地产商都抱怨房地产收入的70%进入政府。也就是说,是地方政府所致的中国土地供应制度决定了房地产价格的越调越高。

        从根源上说,内地的土地供应模式是20年前沿用香港模式而来的。香港的高速发展乃至于世界独一份的轨道交通盈利模式,事实上都与房地产经济有着密不可分的联系。有人说香港的高地价完全是因为人均土地面积太少了。然而这个说法是不严谨的,去过香港的朋友都就知道,从深圳过关到香港后,沿路上绝大多数的土地依然没有开发,这跟我们想象中的香港土地紧张有很大的区别。香港的土地政策带有明显的殖民地印记,比如殖民者需要郊野公园甚至猎场,而无需顾及殖民地多数百姓的生活空间。

        经过百余年的高速发展之后,香港的土地开发比例仍然维持在20%左右的位置。20%的开发度成就了香港狼多肉少的土地格局。但其实世界上比香港人均土地少的城市比比皆是——首尔、纽约、新加坡、东京都位列其中,首尔的人均土地面积更是仅为香港的三分之一。那他们的房价对比差多少呢?香港以政府控制土地供给而来的房价,甚至超过了天生土地短板的东京、首尔等地。按照去年的调查数据,东京房价平均在4.8万元/平米,而首尔则维持在3万元/平米上下,而香港地区—新界均价3.3-4.3万元/平米;九龙则在5.2-6.4/平米;香港岛更贵,维持在6.6-7.5/平米上下。

        同样,内地恰恰沿用了香港的土地模式,各种各样的保留地被划分出来。

        其一是18亿亩的耕地面积,我们总拿地少人多以及18亿亩的农耕用地红线作为借口,来解释土地的紧张。事实上,中国去年150万平方公里的耕地面积所占国土总量不过16%不到,耕地并不是制约中国土地使用面积的关键。

        其二是国有企业、军队、事业单位的占地。各种地方政府没法惹也惹不起的大佬们牢牢把控着部分黄金地段的土地使用权,并且在各个度假区都有大量的会所,这也成为了土地实用面积的缩水。我们能查到09年的数据,当年相关部门给出的全部房地产开发用地供应面积是57000万平方米,而房地产开发企业完成建设的购置面积则仅为21000万平方米。在当时土地市场极少流标的背景之下。两个数据如此悬殊,只能说明大部分土地并非出让给了开发商。巨量土地又是给了谁呢?我们不去追究,但基本上可以认为,地方政府在主导着土地出让的规模、结构和方式。

        总的来说,中国还真算不上是地少人多的国家。如果刨去荒漠等极端不利于居住的地区,单以城市为例的话,江浙一带应该是国内人口密度最大的地区之一,其人口密度也不过刚刚与台湾和韩国齐平。然而台湾和韩国这样真正地少人多的地区的经济崛起,并没有伴随如北京上海这样令人恐慌的高房价问题。而反观北京,首度的用地原本也并没有达到想象中的紧张,刨除顺义、房山这样的周边县城,就在四环内依然有大量的闲置的土地,更别说五环六环。很多闲置的土地并不是耕地,但也没有开发。

        所以,一个最本质的原因就是我们内地和香港一样,在人为的全面限制土地供给。地方政府把持了土地供应,卖给谁,卖多少钱,卖多少地都是地方政府说了算,这就形成了一个垄断市场——也就是所谓畸形的土地公有化。而地方政府也只会把土地供给给与他有利益关系的房地产企业,即使公平的出售,地方政府也会减少供应量来提高土地价格,增加收入。因此在房地产市场也就形成了地方政府把持总供给量的买方市场了。

        看完以上的分析,很多人把原罪归结为土地归政府买卖也就是中国土地的公有制度。中国的土地制度是什么样的呢?我们来了解一下我国的土地制度改革1948年以前,我国实行的都是土地私有制。在这种制度下,私人和政府都可以拥有土地,封建社会几千年来都没有什麽变化,民国时期也一样。1949年后,情况发生了根本性变化,我们通过革命的方式取得政权,并进行了土地改革,这种土地改革实质上是一种财富再分配过程。我们通过暴力没收了大官僚、资本家和地主的财产,基本上奠定了我国土地所有制即公有制的基础,我们的公有制有两种形式:全民所有制(国有):由国务院行使所有权;农村集体所有制:由村级组织行使所有权。

        其实一开始的国有用地跟现在是有本质区别的,那些用地通过上级部门批准后划拨,可以无偿、无期限地使用。直到改革开放后,外资进来了。外资属于不同的经济成分,我们的土地当然不能给他们免费划拨。但如何对那些土地进行收费呢?由深圳开始,我们经历了建国后土地制度的最大改革,明确规定土地可以依法出让,实行有偿使用制度,但所有权均不允许买卖。也就是说土地交易过程中发生转移的只是土地使用权,而且这种使用权还是有年限的,只不过租金一次性缴清罢了。所以说,在我国的土地制度中,不存在真正的土地买卖,只存在长时期的土地使用权出租。直到98年以后,中国房地产迎来发展的黄金时期。协议转让产生了一个个当时的地王,政府规定所有商业用地都必须通过招标、拍卖和挂牌取得,土地招拍挂由此产生。

        从以上土地沿革的历史以及横向的比较,我们能看出来,土地公有制并非意味着高房价的终极因素。在世界其他国家,包括美国和日本,都有规定一部分的土地公有化比例,加拿大达到90%,新加坡和香港实行的甚至是全部的土地公有制。问题是我国的土地批租制度借鉴了香港,而新加坡,却是做得最好的国家。

        新加坡的住房制度值得我们借鉴,它的完美程度令人惊叹,这与新加坡城邦制国家、人口密度不大、经济条件较好等因素有关。新加坡怎么做到的呢?就土地制度来看,新加坡政府按土地规划,先将国有土地有偿地出让给有关法定机构,如工业用地给裕廊镇管理局,住宅用地给建屋发展局等,由这些机构进行一级开发之后,以招标方式出让给开发商、机构、个人;招标并不以最高价为准,而是参考业绩、资质、水平等。这样一方面杜绝了私有化土地爆炒的恶果——例如上世纪80年代后的日本。另一方面也避免了土地财政之下的房地产困局——例如当下的中国。

        总结现行的土地格局,并不是土地的姓私或者姓公上,而是土地供应的具体实施细节,我们认为现行土地供应细节上存在着以下的几个问题:

        其一是地方政府垄断土地供应,土地财政的诱惑力使得地方政府越过国土局乱批项目,透支建设用地指标成瘾;

        其二是土地闲置现象太严重,大量用地被控制在各类企事业单位手中,比如大城市中心区土地严重供不应求,而部分国有企业却拥有废弃工厂,宝贵土地很难被盘活利用。

        其三是住宅用地供应量无法保证,过去数年中国土地供给目标都处于无法完成的状况,其中另有很多土地被用于招商引资大建工业园,以及与政绩有关的市政工程,还有高尔夫球场等政策禁止的娱乐项目;

        可惜的是,过去多少年的调控,政府的所作所为一直是隔靴搔痒,第一没有改变土地财政的根本,第二也没有从土地供给上直接入手干预。这才造成了两年里,逢调必涨的尴尬现象。

        从这次新的国五条细化上看,中央政府开始逐渐将更多的目光转向土地市场本身上来,唯一需要期待的就是地方政府土地供应的军令状。牵制住了土地供给,就是从根源上遏制住了高房价的基础,条理已经理清,之后的走向,就要看政府的决心了。

                                                        (此文根据评论员评论内容整理)
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